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满地砸得都是坑,信不信还有一只香饽饽?

发表时间:2020-07-24 22:44:00  来源:野望文存  浏览:次   【】【】【
(全文约2400字,读完需要7分钟)
恒指今日大跌,遍野哀嚎,各板块几乎全军覆没。不过,消息面和情绪面的暴风骤雨短期影响虽然巨大,但长线来看仍然是要看企业本身的基本面。开年以来物业股的挣钱效应十分明显,这也得益于其经营现金流好、成长性好等基本面特点,除了明星股之外,在中小物业股中还藏着什么“宝贝”呢?
2个月时间不到市值涨超2倍,此前一直不被看好的中奥到家(01538),突然成了所有人眼中的香饽饽。
智通财经APP了解到,作为大热门物管企业中的一员,中奥到家因其O2O社区项目失败转为重新靠并购实现增长,公司也并非与其他物管标的一样在近些年迎来股价飙升,公司自2018年6月份股价高点一直回落,期间最大跌幅超过了70%,市值仅剩4亿港元左右。不过2020年6月3日,中奥到家开启了量能逐步放大的一波强势行情,截止6月23日股价正好实现翻倍,其后的6月24日、26日更是录得34.8%、15.9%的两个交易日连续大涨。在盘整数个交易日之后,公司股价于7月23日再次迎来25.7%涨幅的暴力拉升,24日虽因国际局势问题恒指大跌,中奥股价也回落8.6%,但涨势并未被破坏,行情启动日至今累计涨幅的达到了203.6%。
而在中奥到家一连串暴涨行情的背后,是公司业绩增长动力不足之际,不仅迎来物管龙头绿城服务(02869)的频繁增持,双方的合作更是直接打开了中奥后续增长空间。
行情来源:智通财经

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并购推动2019业绩增长,但利润率下滑明显
多项收购标的并表带动营收高增长,但是也拉低了毛利率和抬高费用率,导致利润仅是小幅增长。智通财经APP了解到,2019年公司新增两项业务,房地产代理业务和清洁及绿化业务。其中房地产代理业务来自公司收购辉煌置业以及辉煌房地产的并表。清洁及绿化业务主要来自公司收购佛山派瑞尔、桂林深港、上海汤年、上海汤磊四家公司的并表,其中桂林深港在2019年并表,另外三家则是2018年已经并表。同时,公司还收购了广东铭锦城园林景观设计,于2019年2月开始并表,收购的杭州安嘉、苏州建屋置业两家物业管理公司,也于2019年5月开始并入公司物业管理服务收入,推高了物管收入的增长。多家收购企业并表,直接带动公司全年营收同比增长48.5%至15.20亿元人民币,
不过收购的标的公司主要是从事房地产经纪业务以及园林景观业务,相关利润率低于物业管理的利润率,公司2019年整体毛利率同比下滑1.0个百分点至26.6%。而且,公司收并购带来大量整合成本以及延期支付收并购款项导致利息增长,其中公司销售及营收开支、行政开支、财务成本分别同比增长142.9%、27.3%和1073%至1345.5万元、1.92亿元和2150.1万元,其它开支还同比增长了5.2倍至1019.5万元,在所得税还同比减少的情况下,公司净利润录得1.34亿元,25.2%的同比增速明显低于营收增速的48.5%,刨除少数权益后的归母净利润更是只有13%小幅增长至1.09亿元,归母净利率为7.1%,同比大幅下滑2.3个百分点。
并且,公司合约面积增长放缓也是市场较为担心的地方。智通财经APP了解到,2019年公司合约面积为7200万平方米,同比仅增长2.2%,在管面积为6540万平方米,同比增长14.8%。从合约面积变动情况来看,公司退出面积为8600万平方米,较2018年上升18.7%,达到历史最高水平;新委聘面积为6200万平方米,也较2018年下滑29.5%,通过收并购中奥到家新增合约面积也只有400万平方米,在没有开发商背景的情况下,中奥到家市场拓展能力已经引起市场的担忧。
此背景下,公司此前股价就一直徘徊在历史底部位置,不过近期牵手绿城服务,却是重新点燃了公司业绩高增长的预期。

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牵手绿城,预期、业绩、估值三丰收
连续大手笔增持至第二大股东,并成立合资公司为中奥提供业绩助力。智通财经APP了解到, 6月14日, 中奥到家以0.98港元/股的价格向绿城服务增发3692.8万股新股,占发行后股本的4.32%,之后绿城服务又于6月23日发布公告称将以较当日收盘价溢价60.7%的1.80港元/股的价格,,向中奥到家原股东CentralOscar(嘉御基金)及DecisionHoldings(钜派投资)分别购买8145.3万股及4119.1万股,两次增持后绿城成为中奥第二大股东,预计持股比例达到18.67%。同时,绿城服务的行政总裁兼首席财务官吴志华先生将接替嘉御基金的合伙人卫哲先生成为中奥到家的非执行董事。
之后,中奥到家于6月29日晚再发布公告称,将和绿城服务分别投资150万元和350万元成立合资公司,由中奥和绿城分别持有30%和70%。合作协议中提到,绿城服务将会优先将自己不承接的物管项目推荐给中奥,还会优先选用中奥到家承接其清洁、保安、保养及电梯维护等外包业务。同时,自2021年7月1日起,绿城将与中奥订立相关物管服务协议,委聘中奥到家提供上述物业服务,约定相关业务每年营业额不少于3亿元,且自合作第三年起每年营业额递增2亿元。紧接着,绿城服务于7月21日继续增持中奥到家245万股,每股作价1.52港元,增持后最新持股数目约为1.62亿股,最新持股比例为19%。
目前看来,双方此次的牵手,是有优势互补的作用,于长期发展而言有一定帮助。智通财经APP了解到,绿城服务是主要面对高端物管,而中奥擅长对中低端物业的运营,合作使绿城在维持自己高端品质的同时兼顾对中低端盘的拓展力度,而对中奥此举将直接提升其市场拓展能力;同时,中奥旗下有多家服务公司,涵盖清洁、保安等服务,此次合作将直接为其带来业务。
并且,中奥此次联手的或许不仅仅是绿城,更像是搭上了行业趋势下聚成的一个物管大联盟。智通财经APP了解到,根据中指院的数据,百强物业管理公司的市占率从 2015 的 28.4%稳步提升至 2017 年的 32.4%,随后从 2018 的 38.9%迅速提升至 2019 年的 43.6%。自 2020 年 4 月起,多家物管公司陆续实施配股,募集资金合计约 71 亿港元,主要将用于未来收并购,从而在集团开发商支持和市场外拓的基础上开辟另一条拓展管理规模的重要渠道,目前行业整合有望持续加速。
中奥此次牵手的绿城服务,于2020年4月向龙湖集团(00960)定增配售了1.55亿股,募资总额达到13.01亿港元,6月份又公开配售2.67亿股,募资总额27.14亿港元,同时绿城服务还与同为杭州高端物业的滨江服务(03316)有加强合作的预期。随着行业强强联合趋势进一步演化,中奥到家不仅仅联合的是一家龙头企业,而是背后的一个大联盟,未来或许会为公司提供更多的合作可能。由此来看,中奥到家此刻预期、业绩、估值多重回归的行情,还有一段不短的路可以走。
责任编辑:廖金声