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鉴基|我与“房东”最近的一次距离,比如买只公募REITs基金?

发表时间:2020-05-20 09:31:00  来源:野望文存  浏览:次   【】【】【

“躺着能赚钱”最简单的方式是啥?

成为包租婆/公,坐拥百栋楼,每天收收租。

不过成为“房东”最近的一次距离,可能是买只公募REITs基金哦,至于为啥,接着往下看。


最近,中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,标志着境内基础设施公募REITs试点正式启动。对于这个新鲜物,朋友们内心的小疑惑我都整理好了。



什么是REITs?



REITs是不动产投资信托基金的简称,通过发行证券的方式募集投资者的资金,并由专门管理机构进行不动产的投资与管理,并将资产的基础收益和资产升值收益按照协议比例分配给投资者,REITs兼具不动产和金融的双重属性。


举个直白的例子,大伙把资金凑起来一起做房东,拿到房租后大家一起分钱,房子升值后也都有机会分钱。



不动产是不是指房地产公司啊?



不是,指的是能够产生稳定租金或经营现金流的优质资产,包括购物中心、写字楼、酒店、医院、工业物业、长租公寓等商业物业以及交通运输、邮政业、电信、广播电视、卫星传输、水利、环境和公共设施管理等基础资产,推行REITs能够向社会资本募集资金投资基建,扩大资金来源,以此提振经济。



买REITs基金有什么好处?



1、REITs具有稳健的长期收益率及较低的波动性。将美国不同投资资产的20年年化收益率进行对比(1997-2017年),全美权益类REITs年化收益高达9.12%,是收益率最高的资产,纳斯达克综合指数收益率仅7.68%,而美国投资级公司债为5.06%,而且REITs的底层收益是由持有型物业的租金贡献,租金收入整体波动率小,因而REITs收益波动性较小。(来源方正证券)


2、REITs能有效分散风险和对抗通胀。REITs主要投资领域为房地产,与一般的股票、债券与大宗商品等关联性较低,投资者可利用REITs资产分散投资组合的整体风险,而且不动产投资具有较好的抗通胀能力。


那么新投资项目,投资者可以有哪些准备工作?



1、 看看已有的“REITs”产品



对于REITs,业内已有初步尝试,2015年鹏华前海万科REITs 成立,不超过50%的基金资产投资项目公司股权,以深圳前海地区优质商业地产为基础资产,成立1个月之后,这只产品通过增资入股的方式获得深圳市万科前海公馆建设管理公司50%的股权,支付的增资价款共计12.67亿元,占到该只基金首募金额(30亿元)的42.23%。


由于不动产不是这只产品的主要底层资产(不超过50%),且项目公司股权对应的只是期间收益权而非真正的产权,无法与投资者分享物业资产的增值收益,按照《指引》新规,不能算是完全符合标准的公募REITs。而且这只基金目前还在封闭期内,所以投资者不能进行申购、赎回。


从业绩表现看,截至2019年底,鹏华前海万科REITs自成立以来收益率为29.37%,同期业绩基准收益率为21.57%,跑赢同期89.55%的开放式债基。



2、 考虑“基建”主题的产品



在当前时点,推行REITs能够向社会资本募集资金投资基建,扩大资金来源,以此提振经济,除了传统的老基建,现在还有“新基建”概念,主要围绕七大领域建设,分别是5G基站、大数据中心、物联网、人工智能、工业互联网等“硬核”新技术。


新基建是信息化时代的基础建设,其中最核心的一项是5G网络基础建设,比如与之相关性比较高的5G主题基金,可以考虑华夏中证5G通信指数基金,该基金被动跟踪中证5G通信主题指数,从申万一级行业的权重分布上看,中证5G通信主题指数成分股主要分布于电子和通信行业,其中电子行业权重占比过半,高达 67.8%,通信行业次之。


从指数收益走势来看,2016年末以来中证5G通信主题指数整体走势较为震荡,大体可以分为三个阶段。其中 2015年末至2017年底为第一阶段,该指数震荡上行,其后2017年末至2018年末该指数向下出现了较大幅度的调整,不过在2018年底触底后该指数开始一路反向上弹,至今相比同期上证综指,中证5G通信主题指数超额收益显著。(来源:wind,截至5月14日)


从产品收益看,华夏中证5G通信指数基金2019年成立来收益为16.56%,超过同期标的指数。


这次《指引》中对基建项目的质量定了标准,需要是那种经营3年以上,已产生持续稳定的现金流,投资回报良好,并且具有持续经营的能力等,这也是对REITs基金标的质量的规定,不过老娘舅提醒的是,目前完全符合标准的REITs基金还没出炉,投资者现在可以持观望态度,等待后续投研实力强的基金公司发新品,了解下基金的概念、运作特点等,打好准备战后等再投资;此外新老基建是未来国家发展的重点,投资者可以结合自己实际情况择机布局,但切忌仓位过重,均衡投资、分散风险。


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责任编辑:廖金声