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房企复工再推迟,开发商急谋应对之道

发表时间:2020-02-10 21:57:00  来源:野望文存  浏览:次   【】【】【


房企高管们普遍认为,调整税收与限购政策,是对自己立竿见影的帮助


 
 | 《财经》记者 王博   
编辑 | 马克

2月9日,部分头部房企再次宣布延长复工时间,截至发稿前,正荣、融创、龙湖、滨江等房企将复工时间推迟至2月17日。

 

受疫情影响,房地产行业进入超长假期。土地拍卖、开发、营销等环节节奏放缓,房企资金回流突然变慢。华泰证券此前的一项统计显示,2020年下半年房企将进入偿债高峰期,每个季度的偿债额(境内债)都将超过1200亿元。

 

房企脆弱的资金链在此次疫情中面临大考。

 

平安证券、民生证券等多家券商认为,未来房企融资条件放宽是大概率事件。

 

但融资条件放宽并不能解决短期危机,房企高管们普遍认为,最立杆见影的利好举措还是税收与限购政策的调整。


“整个行业得缓半年”


李浩是融创在江苏省的销售人员。他告诉《财经》,目前公司并没有明确销售人员何时复工,估计是2月17日。现在虽然可以网上看房,但客户都害怕疫情会影响房价,观望的居多。不仅如此,在李浩工作的区域,很多建筑工地也没有复工。

 

“现在房企减低损失的方法有限,除了喊口号生扛,就是网上售楼,但购房者肯定观望,他们对后市不看好,对未来也没信心。中交集团一位区域总对《财经》表示。中交集团通知2月10日复工,但高管们也只能线上办工。

 

相比中交集团,万达高管们2月2日就开始线上开会,万达基层的工作人员也开始在家办工。

 

“去年收工早,计划今年早开工,现在一切都打乱了”,万达商管西安公司的一位高管表示。由于疫情,万达全国各地商场基本关停,此前,万达曾宣布将减免所有商户一个月的租金和万达广场的物业费,共约40亿元。这位高管预测,整个行业得缓半年。

 

中原地产研究中心统计数据表明,从2020年1月下旬开始,大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌95%。克而瑞在近期的电话会议中指出,春节前后一周的房地产销售数据基本接近零,预计未来零成交还会在一段时间成为常态。

 

二手房市场也不乐观,刘枫是北京链家东城区的一位店长,他表示链家大部分员工2月3日就回京了,但要10号后才开门上班。现在他们的客户都是线上VR看房,但截至记者发稿前,也没有一单预约线下看房。“我们没有发布明确的行情预测,毕竟疫情来的很突然,但就目前情况来看,近两个月应该都不会好。

 

链家已经为2-3月份安排了大量的内部学习内容和培训,刘枫认为,这说明公司预计在此期间的客户带看和成交量会大幅度降低。

 

施工与土地拍卖均停摆


复工之后的地产行业,除了销售,建筑施工和拿地也受到了不少影响。

 

一位万科、融创等很多一线房企的分包商告诉《财经》记者,往年他们要求管理人员正月十五之前到岗做准备,普通工人正月二十左右能到岗80-90%。但今年总包商到现在也没给出复工时间,大家都在等消息。现在他们每天都在线上对返乡的工人们做调查问卷,为复工做准备。调查内容主要是身体是否正常,接到复工通知是否能及时到岗,是否来自湖北等重点疫区,村庄是否处于封闭状态,开车是否能进出等。

 

“从调查数据来看,工人们的返工意愿很强烈。”这位分包商希望,疫情在2月底之前能有转机。

 

目前大部分省市都把复工时间改到正月十五之后或者是二月末,而往年建筑工地的工人也是正月十五以后上班。

 

但就算2月末复工,生产也要滞后,因为复工工人回来后需要隔离14天,车间可能问题不大,但工地人员混杂,肯定要延误工期。“我们的调查数据显示,很多关键岗位工人所在的村庄都被封闭管理,到岗时间没法估计,到岗后即便开发商急于赶工期,但政府也会干预。”分包商说。

 

目前多地开工日定为2月10日,已经比正常开工日延迟了10日左右。推迟时间最长的恒大,要求2月20日前不得开工。

 

关于复工日,各地政府要求不一。2月6日,南京市公告各建筑工地复工时间不得早于2月9日24时,并鼓励企业根据疫情形势,结合工地实际,延迟或错峰复工;深圳要求不早于2月10日,但开工前要做好相关备案;郑州是目前复工日期最晚的,要求房地产工程直至3月6日方可复工,售楼部暂缓开门。

 

龙湖财务部门的一位员工对《财经》表示,其实政府财政收入上的压力也很大,一边想尽快开工,一边又怕大规模复工让疫情更加严重。

 

上述分包商则表示,虽然现在复工日期未定,但他们不会裁员,相信很多大企业首先想到的方法也不会是裁员。“大部分员工都是熟练工人,培养出来不容易,裁掉以后想再招到类似技能的员工就太难了,毕竟中国现在是用工荒。

 

与建筑工地一起的停摆的是土地拍卖市场。

 

“出不了门,除非网上拍卖。”前述中交集团区域总担心,很多在2019年高举高打高周转的房企会“断粮”。2019年受金融监管和周期性调控的影响,很多房企都处于钱紧的阶段,只有保持快拿地、快开工、快销售高周转的模式,才能保持现金流。

 

虽然营销、买地、建设的步伐都放缓,影响了房企的现金流,但银行利息和到期债务都要准时支付,否则就有违约、降低信用评级的风险,这会让房企将来的融资成本进一步升高。如果疫情得不到有效控制,重仓疫情较严重地区的房企的现金流会更紧张。

 

压力虽大,但本轮抗击疫情,地产商们却反应迅速,积极驰援湖北。目前,百家房企累计捐款近14亿元,多家地产公司设立疫情基金,并向疫情严重地区捐赠口罩、蔬菜等必备物资。

 

春节前后,全国大量商场停业,中小店主货物积压,损失惨重。万达、金茂、富力、华润置地、融创文旅集团等房企陆续公布了减免全体商户租金的公告,时间从半个月到一个月不等。

 

对于银行是否会放宽信贷标准,多位房企高管表示,暂时没有,但应该会有。

 

万科的两位区域财务高管希望在税收减缓,预售条件、按揭、限购政策放宽,以及行政审批效率提高上能有所改变。他们认为,这比放宽融资条件对解决短期现金流问题更有帮助。

 

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责编  |  蒋丽  lijiang@caijing.com.cn

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责任编辑:廖金声