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2224亿元销售额,新城能否走下王振华钉下的“耻辱柱”?

发表时间:2019-11-06 19:13:00  来源:野望文存  浏览:次   【】【】【


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被创始人王振华永远钉在“耻辱柱”上的新城发展(01030-HK),7月末出售项目公司股权,下半年暂定拿地,种种迹象显示,公司仍未走出创办人“身陷囹圄”的漩涡。


压力犹在,公司在7月3日出事后的四个月内,虽一直低调潜行,但在月度销售额上却捷报频传。


11月5日,公司最新公告显示,前10月销售额已经突破2000亿元,已经赶超2018年全年销售额。克而瑞数据显示,公司销售额排名行业第8位。


“光鲜”的数字当前,新城发展不仅比我们想象中发展得要好,也打败了很多主流房企,依然稳坐TOP10。

 
 

2223.73亿元销售额,新城实力展示过得很好

 
 

经历4个月的高压,新城发展的销售业绩似乎未受太大影响,前10月取得2223.73亿元,比上年同期增长22.63%。


2019年7月的“黑天鹅”事件让新城发展成过街老鼠人人喊打。虽然事情已经过去4个月,但新城发展似乎依然未能走出舆论压力。


不仅在2019年中期财报中,公司董事长致辞缺席,公司还在7月末变卖项目公司股权,8月、10月零拿地,种种迹象显示,新城发展依然在承压前行。


无论如何这2000亿销售额还是很有诱惑力的,数据公布当天公司在A股、H股股价明显有拉升。


此外,2000亿元是让很多房企可望而不可及数字。以行业发展鼎盛的2018年为例,去年有金茂、阳光城、富力等13家房企刚刚迈入千亿阵营。


而位于行业TOP11-20名这个段位,房企年度销售额大都维持在1500亿元左右,最高第11名也才1761亿元。


不过虽然新城发展取得骄人的销售额,但也要看到公司前10月每平方米签约均价11348元,较去年下降9%。2018年前10月公司平均销售单价约为12539元。


这与下半年降价促销不无关系。2019年下半年,政策调控让房企融资收紧,房企“回血”的口号,叠加“金九银十”冲量季,各类卖楼促销层出不穷。


这厢有房企买房赠送面积,那厢有三万低五万,销售单价明升暗降。


在大环境降价促销中,新城必然难以“独善其身”,另一方面,其业务占比最高的二线和三四线城市销售价格出现下降在所难免。

 
 

稳销售“立竿见影”?

 
 

对于一个房企来说,销售不倒,红旗飘飘。虽然考量房企有多方面指标,但销售可直观反映经营状况,是投资机构最为看重的一项指标。


出事之后,好多好事媒体都第一时间探访新城的各个销售案场,好奇对公司影响有多大。


有媒体报道,公司位于重庆的楼盘新城朗隽大都会等都正常销售,不过只是问询的人不多。全线进入低调操作模式的新城如何取得这么亮眼的销售业绩?


这还要从公司早已在全国范围内广而深的布局谈起。一个房企只有手中有货,才能推盘,才能有销售业绩。


上半年,新城有91座城市超过300个项目在推盘,这个壮观场面大家可以自行脑补一下。其中苏州、上海、苏南三个区域均实现超过百亿元的销售规模。


这些“底子”都是新城原有布局,所以出事之后很多都在问新城的房子还能买吗?新城的股票还能买吗?在国人对房产的热衷炒作面前,这些是都是伪命题。


此外,据新京报报道,其曾探访常州销售项目和建设项目,两者都在正常运营。不过公司火速“换帅”,也经历了一个自上而下的销售维稳过程。


某种意义上,7月末公司出售项目公司股权或也是为回笼资金反哺销售、在建等项目资金需求。


此外,新城在人才激励方面也有重大举措。9月底公司公布对董事、核心骨干等108人进行股票期权激励,授予权益约占股本总额的1.21%。


行权的条件是2019-2021年公司扣非归母净利润增速对应2018年分别为20%/70%/120%。


上述分析都是立足于公司本位进行分析。从大环境看,广发证券认为,房地产行业走量情绪支撑销售,受促销因素及景气度下行影响,房企加快推盘以价换量。


10月,广发证券跟踪的35个重点城市成交同比上涨9.8%,供给端来看,重点城市10月批售比上升至1.18,景气度较9月有所回落。


百强房企10月销售金额同比上涨28.7%,头部企业表现强劲。不过百强销售均价同比下滑18%。 

 
 

停止拿地,公司在吃“老本”?

 
 

土地永远是一个房企持续发展的立足之本。


高销售额下,新城也有黯淡一面。10月公司零拿地。与前10月2000多亿元销售额一同公布的还有拿地情况,但这一项显示为零。



7月以来,在王振华出事后,公司几乎暂停拿地。


2019年7月,公司通过挂牌方式,取得山东青岛、云南昆明、河北唐山、山西大同等地都有斩获,共计花费12亿元。


8月、10月暂停拿地。9月取得江西省萍乡市一幅住宅用地,公司花费约5869.59万元。


下半年的“落寞”与上半年的“活跃”明显不成正比。2019年上半年,新城新纳入土储项目80个,总建筑面积约为2459万平方米。


这个数字是一家中等房企全部的土储数量,可见新城“胃口”有多大。即使下半年公司不再逐鹿土地市场,据中指数研究院数据,公司拿地金额已经位居第9位。


本有希望在拿地金额上冲击前五名的新城,被创始人永远的钉在“耻辱柱”上。不过就目前这个成绩看,公司也可以收手了。


截至2019年6月30日,新城在103座城市仍有约1.34亿平方米土储,如果要吃老本,这些土地即使在快周转模式下,也足够公司吃三五年的了。 

 

■  作者|李莹

■  编辑|李雨谦


 
 

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