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合生创展狂飙突进:囤地不够,炒股来凑

发表时间:2021-06-11 08:31:00  来源:野望文存  浏览:次   【】【】【

虽然合生创展是以地产起家,但朱桔榕带给合生创展最大的变化,并不仅仅在于地产业务,更重要的是靠疯狂投资科技股,最终让合生创展的股价翻了4倍。



财经天下周刊(ID:cjtxzk)
记者 | 李逗
编辑 | 董雨晴


过去20年里,房地产行业里诞生了一批“赌徒”,也因此获得了丰厚的回报。这个名单里,有自称为“不会算账”的孙宏斌,有“走农村包围城市”路线的碧桂园杨国强,也有走标准化复制路线的恒大许家印。还有不少此前名不见经传的房企,由此一跃变成了黑马房企。但也有人因为不敢赌,抱得遗憾而归。比如曾经实现“销售额首破百亿,被王石称为地产界真正航空母舰”的房企掌舵者——合生创展创始人朱孟依。


朱孟依不相信高周转。翻开合生创展的财富地图,它的发展离不开“多囤地、慢周转”六个字。这个最早起源于港企的开发模式,被朱孟依运用得炉火纯青。2004年之前,合生创展就在全国多个一二线城市的核心地段,拿下了大量土地,土储面积达到超3000万平米。鼎盛之时,它曾和碧桂园、富力、恒大、雅居乐并称为“华南五虎”,2004年因为销售额首破百亿,还曾被王石恭维称:"万科不是地产航母,合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰"。


二十年之后,“地产界航空母舰”明显掉队了。合生创展长期停留在百亿销售额长达5年左右,销售排名也从前年的TOP3倒退到百强房企队尾。现如今,华南五虎之一的威名,已经被许多人淡忘了。但这个梦想,正在被朱桔榕重新点燃。


刚刚上任不到一年半的朱桔榕,是朱孟依的三女儿。作为典型的潮汕家族,朱氏家族摒弃传统,把企业传给了女儿。年轻的朱桔榕,是朱孟依的“掌上明珠”,更是合生创展的“大小姐”。伴随着她的上任,合生创展也开始给外界传达出重新出发的信号。


在地产行业的上半场失速后,朱桔榕正在试图让合生创展重回行业的风口浪尖。



争夺旧改背后的考量


上任没多久的朱桔榕,一改合生发展“拿地少,拿地慢”的面貌。近两年的合生创展,不仅在土拍市场加速拿地,更是大力押注"旧改"。


旧改,即“旧房改造计划”,在近几年尤其走俏。主要是更新改造小区水电气路及光纤等基础设施,建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施。


2020年5月9日,一场交易价高达百亿的土拍在北京交易所举行。前来围猎的房企众多,其中包括融创、中海、平安等拿地常胜将军。但在交易即将结束的关键时刻,这块儿“蛋糕”却被隐匿多年的合生创展以72亿元独自拿下,楼面价6.7万元/平方米。


重头戏发生在10天之后。5月19日,合生创展再次在北京楼市走红,它以42亿元竞得分钟寺L-39地块,溢价率42.08%,楼面价76168元/平方米,溢价率和楼面价均创下了北京年内新高。同时,合生创展还以65.4亿元竞得分钟寺L-41地块,楼面价同样超过了7万,至73912元/平方米。


3宗高楼面价,让许多人暗地里替合生创展捏了把汗。即使合生创展很快在两块地上分别引入世茂和金茂开发,但在北京楼市限价的当下,留给合生创展的利润空间不可谓不窄。


而事实上,对于合生创展而言,这场交易带来的利润空间,要比外界想象的大很多。分钟寺3宗地正式交易之前,合生创展早就已在此布局了近20年,三宗不限价地块的一级开发皆由珠江投资操作。早在2009年,分钟寺土地一级开发项目就已经授权给了珠江投资旗下子公司——北京嘉富龙。


外界对珠江投资最大的印象是低调与审慎。珠江投资是朱孟依于1993年在广州成立的公司。与合生创展注册于香港并上市不同,珠江投资则是一家注册于内地但不上市的公司。在地产业务外,它还涉足一级开发、大基建等多个非地产领域业务。长达三十年的商业长河里,人们对该公司商业版图了解甚少,但它却是朱氏家族产业版图里不可或缺的一枚重要棋子。


珠江投资的存在,让合生创展在拿地上有了极大的运作空间。珠江投资《债券跟踪评级报告》显示,在合生创展拍下的4宗分钟寺土地上,北京嘉富龙所承担的土地开发建设补偿等一级成本高达113亿元。而根据挂牌公告里提到的补偿协议,北京嘉富龙方"有权收取有关部门返还的该宗地的土地开发建设补偿费"。


也就意味着,在“合生珠江”系的双向运作下,分钟寺的高楼面价,也将作为珠江投资的一级开发成本价,重新进入合生系的口袋。楼面价越高,珠江投资拿到的钱也就越多。


这种模式分担了合生创展的高楼面价压力,同时,珠江投资的一级开发能力,也让合生系得以低廉的价格,斩获大量的一二线核心土地。


合生当前在国内的诸多项目,皆由珠江投资与合生创展共同开发,双方股权均分。而在“合生珠江”内部,人才、资金、资源等方面则互通有无。现如今,珠江投资的法人代表则是朱伟航,他是朱孟依次子。


随着旧改重启后,事情愈发朝着复杂的方向发展。最近两年间,“合生珠江系”在惠州、天津等二线城市大肆拓展土地储备,积极发展商贸及工业地产,并介入土地一级市场。而在广州掀起旧改热潮的2019年,合生创展也频频出手,收获了海珠前进路项目、康乐村、鹭江村、番禺新基村等多个旧改项目。进入2021年,合生创展又以346.67亿元拿下广州最贵旧改项目。


但与此同时,大量的旧改项目,也对合生创展的资金提出了更高要求。业内分析人士认为,旧改项目虽然利润空间相对更大,但每个项目周期也都需要3-5年,这种重投入,长周期的开发模式,对于资金链的考验很大。



“前浪”的掉队


广州,是合生创展的福地。


2000年之前,广州越秀区的地块被众多房企们炒得火热,朱孟依却以极低的价格囤下了天河区一大片农田,和番禺北部的大片尚未规划的土地。"朱老农"的称号,也自那个时候一炮打响。


以低价买入核心城市土地,囤积数十年后坐享土地红利,这是朱孟依热衷的商业模式。数十年间过去,“朱老农”拿下的一片片荒芜之地,大多变成了一二线城市的黄金靓地。


过去几年间,合生创展打造出诸多豪宅项目,林立在一线城市的核心地段,比如合生·霄云路8号、合生·珠江帝景、合生·东郊别墅、合生·帝景山庄、合生·国际城等。豪宅,成为合生创展的一个显著标签。


低价买入,高价卖出,由囤地带来的溢价,让合生创展成为“闷声赚大钱”的房企代表。自2004年起,合生创展的毛利率便长期保持在30%以上。而长期囤地的模式,也让合生创展有了“隐形地主”的称号。


2020年年报数据显示,合生创展的土地储备约3044万平方米,其中一线城市土储占比80%。而在过去数年,其土储规模一直保持在2000万平方米以上,而在十年前2009年时,合生创展的土储量也一度达到3020万平方米。


然而,囤积的土地规模,也成为合生创展发展路上的绊脚石。合生创展旗下超长开发周期与销售周期的项目也越积越多,销售规模长期停滞不前。《财经天下》周刊梳理合生创展2020年财报发现,合生创展现存的81个房产项目中,有三分之一项目仍未完工,其中有近30个项目开发了超过十年仍未完工,最长开发的项目已超过22年。


事实上,早在2010年,国土资源部便在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作,集中力量清理查处不及时开发建设、囤地炒地、违反法律法规闲置土地等一系列突出问题。即使如此,在开发商眼里,规避的手段依然很多。


上海分析师卢文曦表示,“囤地”很难被界定,按照相关规定,一年土地不停工要罚款,两年不动工要收回。但开发商是聪明的,不是不动,而是动得慢,以此规避问题。而解决这一现象也并不难,以上海为例,当地直接在土地出让合同里规定,企业在拿到土地之后,在一定时限内必须完成结构封顶竣工。


“导致这个现象的症结,无非是两种可能,一是房企觉得在上涨通道中,不想快点卖出去,囤地就成为它快速获取利润的来源。二是2016年-2017年拿的地王,因为限价关系导致利润非常薄,现在拿出来卖有点吃力,企业只能通过时间换空间慢慢卖。”卢文曦说道。


近年来,尽管其土地储备排进前30名,但合生创展的销售额却排在70名左右。自2004年突破百亿元大关以来,合生创展销售额一直停滞不前,2015~2018年的数据分别为99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元和149.75亿元。


转变出现在2019年。这一年朱桔榕刚刚上任不久,合生创展的成绩单久违地靓丽了起来,销售额同比增长42%,至212亿。2020年合生创展实现合约销售金额358.34亿元,同比增长53.7%。其中,物业合约销售金额同比上升51%至344.56亿元。




卖房不够,炒股来凑


虽然合生创展是以地产起家,但朱桔榕带给合生创展最大的变化,并不仅仅在于地产业务,更重要的在于合生翻了4倍的股价。


地产圈的投资大佬并不少,比如靠炒股出名的宝能姚振华、被称为 “最牛散户”的海伦堡创始人黄炽恒等,但若论投资成绩,毕业于中国人民大学金融专业的朱桔榕,则是巾帼不让须眉。


朱桔榕上任没多久,合生创展便将股权投资列为主要业务板块。2020年6月30日,合生创展正式宣布将股权投资纳入主要业务活动之一。合生创展表示,股权投资方向主要为高新科技、医疗科技,其中高科技投资是主要股权投资业务。


和许多地产二代一样,朱桔榕尤为偏爱高科技投资,为此不惜砸百亿资金狂买科技股。据统计,自2020年3月起,合生创展陆续购入上市公司股份,包括Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份等,至2020年末合计斥资约64.2亿港元。


投资科技股,让朱桔榕获得了丰厚回报。2020年1月10日,朱桔榕获任合生创展董事会主席之际,合生创展的股票收盘价仅仅是7港元/股。自2020年以来,合生创展股价一路高升,市值从年初的178亿港元涨至年底的433亿港元,翻了两倍有余。进入2021年,合生创展的股价依旧不改上涨趋势,截至6月10日收盘,公司股价达35.45港元/股。


这也就意味着,自朱桔榕上任之后,合生创展的股价涨幅高达406%,成为地产板块中极为另类的“大牛股”。反映到公司经营层面,2020年,虽然销售规模没有闯进前十,但合生创展的净利润表现却率先挤入了净利润榜单TOP10。投资业务为合生创展贡献80.3亿港元收入;净利润贡献比例更是达到47.8%,甚至超过了地产板块。


年报显示,2020年,合生创展的投资板块收入高达81亿港元。这样的收入构成也造就了合生创展的高毛利,期内毛利约为218.32亿港元,较2019年增长约133.2%,毛利率为64%,较2019年50%水平提高14个百分点。对比房企普遍低于30%的毛利率,合生创展几乎是碾压式的存在。


但在投资收益大增的背面,合生创展的经营现金流和投资现金流却出现了较大的缺口。《财经天下》周刊查询年报显示,2020年,合生创展经营性现金流净额为-257.15亿元,是自2015年以来首次转负,投资现金流净额则同样降至-41.92亿元。


虽然炒股浮盈撑起了合生创展收入的大幅增长,但对于合生创展而言,这无疑是极其不稳定的因素。随着朱孟依的隐退,朱桔榕正在逐步打下自己的时代烙印,无论是分钟寺豪掷180亿元拿地,还是挥金数十亿狂扫科技股,不难看出,合生创展此前的沉稳风格正在逐渐褪去。进入地产行业“深水区”,朱桔榕能否挽回合生创展失去的光辉?答案需要时间来给。




—End—


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图片素材源自视觉中国


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责任编辑:廖金声