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2019年偿债压力较大的省份,土地出让状况如何?

发表时间:2019-05-25 00:00:00  来源:野望文存  浏览:次   【】【】【

摘  要


本文对2019年1-4月全国各地区全部土地的出让数据进行了详尽梳理,与2018年1-4月及2016年-2018年1-4月均值水平进行了对比,并着重关注了湖南、贵州、天津、云南和苏北这5个地区,土地出让价款对2019年还本付息的保障状况。


1. 2019年1-4月各省市土地市场热度如何?


省级层面:浙江成交价款最高,江苏成交面积最大,北上成交均价最高。与2018年同期相比,山西、广西和贵州的成交价款同比增长最大,青海下降最多。


市级层面:无论是去年同期相比还是与过去三年同期均值相比,除遵义市和贵阳市外,成交价款增幅较大的地区通常基数较小。而成交价款在过去一直较为可观的城市和省会城市,则大多维持在稳定增长的状态。值得注意的是,除宿迁外,苏北其余地区1-4月成交价款均有不同程度的缩减。


2. 在现有土地出让情况下,各省市对债务的保障力度如何?


省级层面:福建、浙江、广东土地出让对债务的保障程度最高,偿债压力较大的省份中,天津、贵州、江苏的保障力度较大


市级层面:静海区、宝坻区土地出让对债务的保障力度最大,苏北的保障整体较低


综合来看,相较于偿债压力较小的省市,本文重点关注的五个省市较其他省市土地出让带来的保障力度相对较弱。其中天津、云南和贵州各市(区、州)的土地保障力度强于湖南和苏北。具体来看,天津市的静海区和宝坻区、云南省的普洱市、贵州省的黔西南州、湖南省的常德市和苏北的宿迁市分别是各省市中土地出让保障力度最大的地区。


风险提示:房地产政策变化,土地出让状况恶化。



本文对2019年1-4月全国各地区全部土地的出让数据进行了详尽梳理,与2018年1-4月及2016年-2018年1-4月均值水平进行了对比,并着重关注了湖南、贵州、天津、云南和苏北这5个地区,土地出让价款对2019年还本付息的保障状况。


2019年1-4月各省市土地市场热度如何?


2019年1-4月全国全部土地[1]成交价款为1.7万亿元,成交面积共7.1亿m2,每平米成交均值为2380.5元,溢价率为13.9%。与去年同期相较,成交价款、成交均值和溢价率分别下降1.1%、3.2%和29.5%,成交面积小幅增加0.8%。与2016年-2018年同期均值相较,成交价格、成交面积和成交均值均有较大幅度的提升,分别增加39.6%、21.5%和16.2%,溢价率下降39.1%。


分用途来看,住宅用地的成交价款和成交均值较去年同期小幅增加3.5%和4.7%,成交面积和溢价率减少1.7%和32.1%;工业仓储用地的成交价款、成交面积和成交均值较去年同期小幅增加,分别增加15.8%、5.8%和8.8%,溢价率大幅下降61.2%;商服办公用地仅成交均值较去年同期小幅增加1.83%,成交价款、成交面积和溢价率分别减少29.3%、30.2%和16.5%。


1. 省级层面:山西、广西和贵州的成交价款同比增长最大,青海下降最多


从成交价款来看,2019年1-4月浙江全部土地出让成交价款最高,是唯一一个成交价款超过2000亿元的省份,在住宅用地、工业仓储用地和商服办公用地的成交价款中浙江均处第一。随后是江苏、山东和广东,分别成交1772.2亿元、1176.8亿元和1112.2亿元。而青海、宁夏、海南和黑龙江的成交价款则均未超过100亿元。


与2018年同期相较,山西、广西和贵州的成交价款同比增长最大,分别增长了157.5%、151.5%和103.5%。同比减少最大的省份为青海,成交价款较18年同期减少69.5%,而成交价款最大的广东、浙江、山东和江苏均呈负增长态势。


与2016年-2018年1-4月均值相较,广西、山西、贵州、福建、辽宁、新疆和云南的成交价款增长均超过100%,仅海南和青岛出现负增长现象。



从成交均值来看,北京、上海全部土地成交均价位居前二,远超其他各省,分别为2.1万元/ m2和1.3万元/ m2。北京和上海的住宅用地、工业仓储用地和商服办公用地成交均价也均处前二,其中北京的住宅用地高达3.9万元/ m2,上海的商服办公用地高达3.5万元/ m2,这与北京作为首都、上海作为金融中心的属性相一致。成交均价最低的省份是内蒙古、青海、新疆、宁夏和黑龙江,全部土地出让成交均价不超过1000元/ m2,主要原因在于工业仓储用地价格较低、而成交面积却不小。


与2018年同期相较,海南、广西、山西、宁夏的全部土地的成交均价增幅较大,分别增长了122.4%、76.3%、65.9%和65.3%,其中海南较快增长的主要原因是商服办公用地的成交均价大幅增加,广西、山西和宁夏则主要得益于住宅用地成交均价的提升。



从溢价率[2]来看,四川、安徽、福建和江西2019年1-4月的全部土地溢价率最高,均超过20%,其高溢价的主要原因是住宅用地的溢价率较高,且四川和安徽的商服办公用地溢价率也较高。吉林、辽宁、甘肃、贵州等13个省份的溢价率不超过10%[3],其中吉林2019年1-4月的住宅用地和商服办公用地溢价率均为0。


与2018年同期相较,黑龙江、青海和贵州的溢价率涨幅最大,均超过100%,其中黑龙江和青海的溢价率分别高达788.2%和761.9%,黑龙江大幅度增长的主要原因是商服办公用地溢价率的大幅增加,青海则主要得益于工业仓储用地溢价率的大幅提升。而吉林、甘肃、辽宁、陕西等20个省份的溢价率较去年同期出现不同程度的下降。



2. 市级层面:省会城市和西青区的成交价款和成交均价普遍较高,苏北地区成交价款和成交面积整体呈缩减状态


我们主要关注债务率较高省份的土地出让情况,且仅选择有城投平台的市区进行分析,因此选取湖南、贵州、天津、云南和苏北[4]的44个市(区、州)的土地数据进行梳理。


从成交价款来看,在债务率较重的地区中,昆明市、长沙市、贵阳市、徐州市、遵义市和天津西青区在2019年1-4月中成交价款较高,均超过100亿元,省会城市的成交价款相对其他区域来说更高。对于苏北来说,徐州市在成交价款上有较为突出的表现,差不多是其他四个地区的成交价款之和。具体来看,长沙、徐州、遵义的住宅、工业仓储和商服办公用地的成交价款均在前列,而贵阳、昆明和西青区仅住宅用地成交价款位居前列。共有8个地区全部土地成交价款未超过10亿元,其中4个属于云南省,另外4个分别为苏北的连云港市、湖南的湘西州和张家界市及贵州的黔东南州。


与2018年同期相较,永州市、湘西州、武清区、保山市等地增幅较大,主要原因在于住宅用地的成交价款有较大提升,且湘西州和永州市的商服办公用地成交价款也有较大提升。对于贵州来说,成交价款同期增长较大的是铜仁市、贵阳市和毕节市,而苏北除了宿迁市外,其他4个地级市同比均处于负增长的状态。


与2016年-2018年1-4月均值相较,宁河区、湘西州、武清区、保山市等20个市(区、州)的成交价款增幅超过100%,而文州市、连云港市和丽江市等9个地区出现负增长,其中苏北除宿迁和徐州外,其余3个地区的全部土地成交价款和住宅用地成交价款均处于负增长态势。


综合来看,无论是去年同期相比还是与过去三年同期均值相比,除遵义市和贵阳市外,成交价款增幅较大的地区通常基数较小。而成交价款在过去一直较为可观的城市和省会城市,则大多维持在稳定增长的状态。值得注意的是,除宿迁外,苏北其余地区1-4月成交价款均有不同程度的缩减。



从成交均值来看,西青区2019年1-4月全部土地的成交均值远超其他各地区,约每平米1.1万元,且天津市除静海区外,各区均在每平米2000元以上,与其他四个省份相比,成交均值整体较高。除昆明、贵阳和大理州外,贵州省和云南省其余各地区全部土地成交均值每平米均低于2000,而大理州也仅小幅超过2000元。苏北5个地区全部土地成交均值每平米均低于2000元,而湖南省各地区的全部土地成交均值则较为均匀地分布在900-2900元/ m2的区间内。具体来看,在住宅用地方面,西青区、昆明市、长沙市的成交均值每平米均超过9000元,蓟州区在工业仓储用地方面的成交均值相对较高,邵阳市和东丽区在商服办公用地方面的成交均值较高。


与2018年同期相比,永州市、湘西州、铜仁市和邵阳市的成交均价增速较大,其中邵阳市在住宅用地和商服办公用地方面成交均价有较大幅度增加,永州和铜仁在住宅用地成交均价方面增速较大。除滨海新区、昆明市和贵阳市外,成交均价每平米高于2000元的地区,相较于去年同期均出现一定程度的下降。




2019年1-4月,各省市土地出让价款对19年债务的保障力度如何?


我们之前的报告《》对2018年全国省级及市级层面的债务数据进行了详尽梳理,在此基础上,我们将土地出让数据与债务数据相结合,分析2019年1-4月各省份及部分地区土地出让对于19年债务的保障力度。


本文计算口径:

(1)全口径债务=地方政府债务余额+发债城投有息债务(Wind口径带息债务)

(2)综合财力=一般预算支出+政府性基金收入(由于18年财政决算报告还未公布,上级补助数据缺失较多,因此本文用一般公共预算支出+政府性基金收入,估算综合财力)

(3)经调整债务率=全口径债务/综合财力

(4)19年还本付息总额=城投债19年付息+城投债19年回售+城投债19年到期+城投债19年提前偿还(各省份的数据还加上了地方政府债19年到期和地方政府债19年付息)

(5)土地出让对债务的保障力度=2019年1-4月各地的土地出让价款/19年还本付息总额


1. 省级层面:福建、浙江、广东土地出让对债务保障力度最大,偿债压力较大的省份中天津、贵州、江苏保障力度较大


从经调整债务率来看,天津、贵州、江苏位列前三,债务率均超过290%,而河北、河南和山西债务压力相对较小,债务率均不超过120%。具体来看,天津市17年经调整债务率高达461.1%,且综合财力下降幅度超过全口径债务下降幅度,从而18年债务率仍居高位。贵州省17年经调整债务率高达333.5%,而综合财力增加幅度超过全口径债务增加幅度,因而债务率下降至306.2%。江苏省情况与贵州相类似,且债务率下降幅度小于贵州。关注度较高的云南省和湖南省18年经调整债务率分别为218.1%和207.9%,债务率也因综合财力增加幅度超过全口径债务增加幅度而有一定程度的下降。


从土地成交金额/还本付息总额来看,福建省、浙江省、广东省等9个省份,前4个月的土地出让对其全年的负债保障比例超过50%。对于债务率最大的天津、贵州和江苏来说,土地出让的保障比例分别为34.2%、27.7%和27.7%,云南省和湖南省的土地出让的保障比例分别为23.4%和16.7%,这些地区均不超过40%,说明前4个月的土地出让带来的保障相对较低。



2. 市级层面:静海区、宝坻区土地出让对债务的保障力度最大,苏北的保障整体较低


从土地成交金额/还本付息总额来看,有16个地区土地保障程度超过100%,也有16个地区土地保障程度不足50%。总体来看,天津、云南和贵州各市(区、州)的土地保障力度强于湖南和苏北。具体来看,对于天津市来说,静海区和宝坻区土地出让保障力度最大,东丽区土地保障较弱。对于云南省来说,普洱市土地出让保障力度最大,文州市土地出让保障最小。贵州省,黔西南州土地出让保障力度较大,而黔东南州较小。湖南省,除常德市外土地保障比例均低于100%,其中湘潭市最低。苏北5个地级市土地保障均不超过70%,宿迁市最大为64.1%,而连云港最小。



综合来看,相较于偿债压力较小的地区,本文重点关注的五个省市较其他省份土地出让带来的保障力度相对较弱。其中天津、云南和贵州各市(区、州)的土地保障力度强于湖南和苏北。具体来看,天津市的静海区和宝坻区、云南省的普洱市、贵州省的黔西南州、湖南省的常德市和苏北的宿迁市分别是本省(直辖市)中土地出让保障力度最大的地区。



注:

[1] 全部土地出让除住宅用地、工业仓储用地和商服办公用地外,还包括科研用地、其他公共类用地、空闲地等等;此外,若某地规划时涵盖办公和住宅两种用途,则两种用途均纳入该地数据进行重复计算,因此全部土地出让不等于住宅用地、工业仓储用地和商服办公用地三者之和。

[2] 在土地实际出让过程中,由于个别地块不设起始价,无法计算溢价率,该地块也不列入全体整体的溢价率计算中。

[3] 上海2019年1-4月的溢价率是0,故未放入图表3。

[4] 苏北地区徐州、连云港、宿迁、淮安、盐城五个地级市。



风险提示:

房地产政策变化,土地出让状况恶化。



各省市债务情况相关报告:

《》

《》

《》

《》




本文节选自国盛证券研究所已于2019年5月24日发布的报告《2019年偿债压力较大的省份,土地出让状况如何?》,具体内容请详见相关报告。

刘郁  S0680518080002 liuyu@gszq.com

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责任编辑:廖金声