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楼市上半场真的结束了

发表时间:2019-02-09 00:00:00  来源:野望文存  浏览:次   【】【】【

作者:凯风君

来源:国民经略(ID:guominjinglve)


 

没有什么比房子更牵扯人心,也没有什么比房地产更受瞩目。


刚刚过去的2018年,虽然楼市秋意凉凉,但无论是销售面积和销售金额还是卖地收入,抑或商品房均价,全部都创出历史新高。

 

与此同时,无论是经济增速和消费,还是人口出生率,抑或房地产业增速,都创出了新低。

 

巨轮转向,往往都是从最繁荣时刻开始的。

强弩之末,不足以支撑未来。楼市上半场已经结束,下半场何去何从?

 

01

三个新高

2018年,中国楼市创下三个历史记录。

第一个新高是全国住房销售面积和销售金额。

国家统计局发布的数据显示,2018年全国商品房销售面积171654万平方米,销售额149973亿元,双双创下历史新高。

 


按照每套100平方折算,这一年全国大概卖了1716万套房子。不过,这一年全国棚改开工626万套,这相当仅这一年,背后就有600万套旧房被拆。

 

第二个新高是全国商品房均价。

 

以销售额/销售额来简单计算,2018年,商品房销售均价约为8736元/平方米,其中,住宅均价约为8544元/平方米,比2017年上涨了930元/平方米。

 

将时间跨度拉长到20年,从1998年到2018年,全国商品房均价从2063元攀升到8736元,涨幅为323.5%。

这一涨幅比例看起来不高,但这是包括四五线城市的全国数据。相比而言,一二线城市涨幅更猛,是全国房价整体涨幅的3-5倍。

第三个新高是卖地收入。

 

财政部发布的数据显示,2018年,全国土地使用权出让收入65096亿元,同比增长25%。

 

从2015年到2018年,卖地收入一年一个台阶。2015年是3.25万亿,2016年是3.75万亿,2017年是5.2万亿,2018年是6.5万亿。


由于卖地收入全部归属于地方政府,可将卖地收入与地方财政收入相比,得出土地财政依赖度:2018年,卖地收入比重高达66.49%。在部分城市,卖地收入与税收收入之比,更是高达100%以上。

 

这三个新高,见证了楼市上半场所能企及的高度,也为楼市下半场的洗牌奠定了基础。

 

02

三个新低

 

与楼市的三个新高相比,这三个新低的影响更加深远。

 

第一个是经济增速和消费增速。

 

2018年四季度经济增速为6.4%,创下了2019年一季度以来的新低。这既是经济发展到一定阶段的正常现象,也是L形经济新常态的写照。

在消费增速上,2018年11月,社会消费总额增速降至8.1%,创下15年新低。虽然12月轻微反弹到8.2%,但增速仍在低位徘徊。

 

第二个是人口出生率。

根据国统局发布的数据,2018年出生人口1523万人,人口出生率为10.94‰。这一数字,创下40年新低。

 


与2017年的1723万人相比,整整少了200万人;与2016年的1786万人比较,更是足足少了263万人。与1980年代最高的23.33‰相比,已经腰斩。

 

第三个是房地产业增加值。

 

2018年全年房地产行业增加值绝对额为59846亿元,比上年同期增长3.8%。其中四季度增加值绝对额为16207亿元,比上年同期增长2.0%,创下2015年二季度以来的新低。

 

即使2018年全国住房销售面积、销售额和卖地收入都创出历史新高,但房地产业增加值增速却在一路下行。

 

全年3.8%的增速,不仅在各大行业中处于垫底位置,而且仅高于楼市阶段下行的2008年、2014年和2015年。

 

这些新低的出现,影响不只是一时一刻,将会深刻改变中国房地产的未来。

 

03

楼市上半场

 

以1998年住房市场化改革为起点,中国房地产已经走过20年。

 

这20年,中国经济蓬勃向上,居民收入不断增长,居住质量不断改善,由此带动整个房地产行业的大繁荣,造就一批举足轻重的世界500强企业,地产商纷纷跻身富豪榜。

 

这背后,固然存在货币超发的因素,固然带来各种各样的问题,但归根结底,经济增长红利、人口红利和城镇化红利,是楼市上半场持续繁荣的根本支撑。

 

经济高速增长,整个社会的经济体量和财富体量在不断上升,自然带动对于住房等固定资产的需求。从1978年到2018年,我国GDP从3645亿元增加到90万亿元,经济规模扩大200多倍,年平均增速高达9.5%,这就是楼市最根本的支撑?。

 

与此同时,人口红利为经济发展和楼市繁荣提供了强大的红利支撑。

在日本,五六十年代的婴儿潮,助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。回到中国,1970年代到1990年代,人口出生井喷,这可以视作中国的“婴儿潮”一代。

以25-40岁置业的黄金年龄来看,从1998年到2018年,刚好符合这一周期。

 

而城镇化红利,着眼的是人口在空间上的大迁移。


农村人口进城,年轻人口向大城市集中,高学历人口向一二线城市汇聚,这场最为宏大的人口迁移运动,显著改变中国城市的竞争格局,也更为深刻地影响到房价的区域差异。

 

1953年,我国城镇化率仅为13.3%,直到30年后的1982年,也仅有20.9%。从1982到2018年,则从20.9%增加到59.58%,接近三倍。

 

如此之多的农村人口进城,如此之多的人口在国土上大迁移,必然带动房地产市场的繁荣发展。

 

04

楼市下半场

 

如今,这些红利,都在慢慢消退。

 

经济早已步入新常态,人口出生率不断下滑,货币超发的政策效应也在衰减,而居民债务的膨胀需要时间来消化,唯一还剩下的红利只有城镇化。

 

经济自不用说,人口形势的下滑,更具有致命的影响力。

 

如今我们面临的人口形势,不仅是出生人口创下新低,而且劳动人口和就业人口都开始衰减,而老龄化却在同步上行。

 

数据显示,2018年末全国就业人员77586万人,相比2017年末的77640万人有所下降,但这是1961年以来的首次下降。

至于劳动年龄人口,下降更早。2013年末全国劳动年龄人口(16至59周岁)为100582万人,2018年末劳动年龄人口降低为89729万人,数年间持续减少了1亿多人。

而65岁以上人口,从2008年的1.1亿人增加到1.66亿人。10年时间,多了5600万人。

一进一退,繁荣时代制造的资产泡沫将没有足够的人来接盘。

 

至于许多开发商念念不忘、拿来为楼市未来辩护的城镇化,事实上,也经步入半途,未来的空间越来越有限。

 

数据显示,2018年中国城镇化率为59.58%,离70%的城镇化率上限,距离越来越近。一般认为,城镇化率从30%上升到70%的过程,是经济快速发展的黄金时期,也是房地产市场繁荣的支撑之一。


同样无法忽略是不断膨胀的居民债务,这需要时间来消化。

 

截至2018年底,全国房地产贷款余额为38.7万亿元,同比增长20%,与GDP之比高达43%。如果加上其他债务,整个家庭部门的杠杆率超过50%。

 


这一数字,虽然仍旧低于发达国家。但在2008年,家庭部门杠杆率还只有18%,十年时间翻了三倍,其增速远远超过一众发达国家。

 

显然,六个钱包所剩无几,家庭加杠杆的空间已经严重不足,楼市需要休养生息。

 

05

下半场的机会

 

楼市进入下半场,并非意味着楼市从此再无机会,而是说,相比于上半场,风险大于机遇,确定性大于不确定性。


基于房地产拉动经济、土地财政依赖和防范金融风险的需要,在楼市下半场,房价大起大落的可能性不大,崩盘更不用考虑。相反,高位盘整乃至长期震荡波动的可能性较高。


显然,大鱼大肉的黄金时代已经结束了,以前拼命冲上车、疯狂加杠杆的玩法已经不合时宜了。

请珍惜手里的钱,不要胡乱加杠杆了。




责任编辑:廖金声